Moisissure appartement en location : locataire ou propriétaire ?

Moisissure dans un appartement en location : ce que dit la loi

La loi française impose au propriétaire de louer un logement répondant aux critères de décence. Cette obligation, posée par l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, exige un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de l'occupant. Une moisissure sur un mur, si elle est importante, peut remettre en cause la décence du logement.

Le critère de décence face à l'humidité

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques d'un logement décent. Son article 2 impose que le logement assure le clos et le couvert, protège contre les infiltrations d'eau et permette un renouvellement d'air suffisant, avec des dispositifs en bon état assurant l'évacuation de l'humidité. Un logement humide dont la ventilation est défaillante ne respecte donc pas ces critères.

Quand la moisissure rend le logement insalubre

Au-delà de la décence, une humidité excessive peut rendre un logement insalubre lorsqu'elle présente un risque pour la santé des occupants. L'insalubrité relève du Code de la santé publique et peut donner lieu à un arrêté préfectoral imposant des travaux au bailleur. Selon l'ANSES, des traces de moisissure visibles concernent 14 à 20 % des logements français, ce qui en fait un motif fréquent de litige locatif.

Qui est responsable : le locataire ou le propriétaire ?

Le principe est simple et constant : la cause détermine la responsabilité. La présence de moisissure dans un logement loué n'engage pas automatiquement le propriétaire. Tout dépend de savoir si le désordre vient du bâtiment lui-même ou de la façon dont le logement est utilisé et entretenu. Lors de ses diagnostics dans le Grand Sud-Ouest, Mur O'Sec constate que cette origine reste souvent invisible à l'œil nu.

Le tableau ci-dessous résume la répartition des responsabilités selon l'origine du problème :

‍Quand le propriétaire est responsable

Le propriétaire doit intervenir quand la moisissure provient d'un défaut du bâti : VMC défaillante, absence de dispositif d'aération, infiltration par la toiture ou la façade, isolation défectueuse créant un pont thermique, mur poreux, ou fuite d'une canalisation. Ces éléments relèvent de son obligation de délivrer un logement conforme. Il lui revient alors de traiter la cause et de remettre en état les surfaces dégradées.

Quand le locataire est responsable

La responsabilité de l'occupant peut être engagée quand la moisissure résulte d'un défaut d'usage : absence d'aération quotidienne, linge séché à l'intérieur sans renouvellement d'air, chauffage insuffisant, obstruction des bouches d'extraction, ou meubles collés aux murs empêchant la circulation de l'air. Le locataire a en effet l'obligation d'user raisonnablement du logement et d'en assurer l'entretien courant, défini par le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Le cas des parties communes

Quand le désordre provient d'un élément commun de la copropriété (infiltration par la toiture, la façade ou une colonne d'eau commune), la responsabilité relève du syndicat de copropriété. Le propriétaire bailleur doit alors signaler le problème au syndic, tout en restant l'interlocuteur du locataire pour la décence du logement.

Humidité et moisissure : comment déterminer l'origine

Puisque la responsabilité dépend de la cause, déterminer l'origine du problème est l'étape décisive. Certains indices orientent le diagnostic, mais seule une expertise objective permet de trancher en cas de litige.

Les indices d'une cause structurelle

Plusieurs signes orientent vers un défaut du bâti, donc vers la responsabilité du propriétaire : moisissure présente dès l'entrée dans le logement, taches noires réapparaissant malgré une aération régulière, VMC à l'arrêt (une feuille de papier ne tient pas contre la bouche d'extraction), auréoles sur les murs après la pluie, condensation persistante sur les fenêtres, parois froides au toucher, salpêtre en pied de mur. Dans les logements anciens, Mur O'Sec relève régulièrement des remontées capillaires en pied de mur, souvent confondues avec un simple défaut d'entretien.

Les indices d'un défaut d'usage

D'autres signes pointent vers un défaut d'usage, donc vers la responsabilité de l'occupant : moisissure apparue après plusieurs mois dans un logement sain à l'entrée, absence d'aération quotidienne, linge régulièrement séché à l'intérieur, bouches de VMC obstruées, meubles plaqués contre les murs extérieurs. Dans ces cas, la ventilation en place fonctionne mais n'est pas utilisée correctement.

Le rôle du diagnostic professionnel

Quand la responsabilité est contestée, un diagnostic humidité réalisé par un professionnel indépendant objective la situation. L'expert mesure l'humidité de l'air et l'humidité de masse dans les murs, utilise une caméra thermique pour localiser les ponts thermiques et les infiltrations, et vérifie le fonctionnement de la VMC. Mur O'Sec réalise ce type de diagnostic.

Que faire en cas de moisissure : les démarches du locataire

L'occupant qui constate une moisissure doit suivre une démarche progressive et documentée. Conserver des preuves écrites à chaque étape est essentiel en cas de litige ultérieur.

Documenter et signaler la présence de moisissure

Dès l'apparition des taches, photographier les zones touchées en datant les clichés, puis signaler le problème au propriétaire ou à l'agence. Selon Service-Public, ce signalement doit être écrit, idéalement par courrier recommandé avec accusé de réception, en décrivant le désordre et en joignant les photos. Ce courrier constitue le point de départ officiel de la démarche.

Envoyer une mise en demeure

Sans réaction du propriétaire, le locataire lui adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant les textes sur la décence (loi du 6 juillet 1989, décret du 30 janvier 2002) et fixant un délai raisonnable. Attention : le locataire ne doit jamais cesser de payer son loyer, même en cas d'inaction du bailleur, sous peine de voir son bail résilié.

Signaler la non-décence aux autorités

En parallèle, l'occupant peut signaler la situation via le téléservice Signal Logement, contacter l'ADIL de son département pour un conseil gratuit, ou alerter le service hygiène de la mairie et l'Agence Régionale de Santé en cas de risque sanitaire. Ces autorités peuvent constater officiellement la non-décence ou l'insalubrité de l'habitation.

Les obligations du propriétaire bailleur

Le propriétaire bailleur a des obligations précises dès qu'un occupant signale une moisissure, sous peine de sanctions. La rapidité et la traçabilité de sa réponse sont déterminantes.

Répondre et diagnostiquer rapidement

À réception du signalement, le bailleur doit accuser réception par écrit, idéalement sous 8 jours, et organiser une visite ou un diagnostic pour identifier l'origine du problème, généralement sous 15 jours. Un diagnostic humidité professionnel est le meilleur moyen d'établir objectivement la cause et d'orienter les travaux nécessaires.

Réaliser les travaux à sa charge

Si la cause relève de sa responsabilité, le propriétaire engage les travaux sans délai injustifié. Selon Service-Public, il s'agit du traitement de l'humidité et la moisissure structurelle (ponts thermiques, murs poreux), de la réparation des infiltrations et fuites, de la remise en état de la VMC, puis de la réfection des surfaces. Ces travaux ne peuvent être mis à la charge du locataire, même par une clause du bail.

Rappeler au locataire ses bonnes pratiques

Si le diagnostic révèle un défaut d'usage, le bailleur a intérêt à transmettre par écrit à l'occupant des consignes précises : aérer chaque jour, utiliser la VMC, ne pas obstruer les bouches, chauffer suffisamment, ne pas faire sécher le linge à l'intérieur sans renouvellement d'air. Conserver une copie de ce courrier le protège en cas de litige.

Recours en cas de litige sur les moisissures

Quand locataire et propriétaire ne s'accordent pas, plusieurs recours existent, à mobiliser dans l'ordre. La voie amiable doit toujours être privilégiée avant la voie judiciaire.

La commission départementale de conciliation

Selon Service-Public, si deux mois après la mise en demeure aucun accord n'est trouvé, le locataire peut la saisir gratuitement, ou passer par un conciliateur de justice. Cette saisine est obligatoire avant de saisir le juge pour les litiges inférieurs ou égaux à 5 000 euros. L'ADIL peut accompagner la démarche.

La saisine du juge

Sans accord amiable, le locataire saisit le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement. Après expertise, le juge peut contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires, sous astreinte, ordonner une réduction ou une suspension du loyer jusqu'à mise en conformité, et accorder des dommages et intérêts. 

Le cas de l'insalubrité

Si le logement présente un risque grave pour la santé, l'occupant peut signaler l'habitat insalubre au préfet, directement ou via la mairie, l'ARS ou Signal Logement. Un arrêté préfectoral d'insalubrité peut alors imposer des travaux au bailleur, voire un relogement temporaire.

‍